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核心观点
本周行业要闻。10月23日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，重点内容包括：①试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。②国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。③按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。④本决定授权的试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。
我们认为：①调节收入分配为主。房地产税的功能，调节收入还是筹集收入为主，不同的定位决定未来的征税范围的大小和税率的高低。根据《扎实推进共同富裕》文章，我们预计本次推出房地产税中短期目标以调节收入分配为主，因此对于刚需的影响较小，投资和投机需求的影响较大。②热点城市试点先行。试点城市上，考虑到本次征与不征的权限在地方政府，同时当前国内经济下行压力仍较大，预计部分热点城市及前期房价涨幅较高的城市预期率先进行试点，尤其是东部发达地区，此类城市地方政府财政实力强，房地产税的影响相对更弱。③细则有待观察。各地方将因地制宜地制定征税范围、税基、税率、税收优惠等。我们预计试点仅在城市内部，不会全国联网；税率较前期试点城市上海（0.4-0.6%）和重庆（0.5%-1.2%）不会有明显提升；试点城市最快可在2022年开始执行，立法可能在试点期限内开展。④长期影响深远。2017年以来随着房地产调控长效机制逐步落位，市场对于房地产作为投资品的预期正在发生改变，预计房地产税出台将进一步强化房住不炒预期，长期来看房地产的销量会受到影响。
投资建议与投资标的
近期，房地产行业紧张的信用环境有所缓和，但缓和的力度应仅限于维持房企正常的现金流运转，预计短期再度大规模放开概率低，市场全面恢复的局面较难出现。推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，从已经披露的中报来看，当前业绩和估值水平匹配程度高，已经进入价值投资区间，推荐旭辉永升服务(01995，买入)、碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)。商管服务高增长低估值，商业模式佳，看好星盛商业(06668，买入)、宝龙商业(09909，买入)，建议关注华润万象生活(01209，未评级)。
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