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行业点评
本周地产板块涨幅位列中位，物业板块持续跑赢沪深300。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第12；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.1%，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.0%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.4%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%。
本周一手房销售同比环比均下滑。本周（10月16日-10月22日），40个城市商品房成交合计500万平米，周环比-12%，周同比-29%，月度累计同比-21%，年度累计同比+16%。其中：一线城市：周环比+20%，周同比-7%，月度累计同比+1%，年度累计同比+27%；二线城市：周环比-18%，周同比-30%，月度累计同比-17%，年度累计同比+15%；三四线城市：周环比-18%，周同比-49%，月度累计同比-48%，年度累计同比+13%。
本周二手房成交同比继续下滑，年度累计同比增速转负。本周（10月16日-10月22日），17个城市二手房成交合计118万平米，周环比-11%，周同比-45%，月度累计同比-34%，年度累计同比-1%。一线城市：周环比-15%，周同比-48%，月度累计同比-31%，年度累计同比+0%；二线城市：周环比-15%，周同比-45%，月度累计同比-34%，年度累计同比-1%；三线城市：周环比+67%，周同比-26%，月度累计同比-41%，年度累计同比+1%。
房地产税试点获5年授权，靴子落地短期利空出尽。2021年2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。我们认为本次房地产税试点授权的落地，意味着短期房地产税相关利空出尽。我们预计本次试点城市将仅限于部分房价涨幅较大的热点城市，比如上海、深圳、杭州、广州等，整体数量或不超过10个。此外，我们预计后续会有更多针对一手房销售的宽松政策出台来对冲房地产税的不利影响。实施细则地方政府制定，我们预计试点城市地方政府出台的税率会相对温和，或可参考上海、重庆的试点税率（上海税率0.4-0.6%，重庆税率0.5-1.2%）。我们预计本次试点或在征收范围上有所调整，进一步扩大到对存量房征税，但预计仍会维持首套房和部分面积免征的特点。
本周西安、长沙完成第二轮集中土拍，溢价率显著降温。①西安第二轮集中土拍共成交45宗地块，总成交金额238亿元。长沙第二批集中土拍共计成交地块10宗，成交金额88亿元。②西安、长沙本次土拍溢价率分别为1%和0%；而一次供地时平均溢价率分别为8%和42%。③西安、长沙本次土拍流拍率分别为18%和66%；第一批流拍率为19%和8%。
投资建议
我们认为地产板块短期利空出尽，后续或将有更多放松政策出台加以对冲房产税试点的影响。我们仍然看好地产板块Q4行情，认为优质民营房企未来更有望获得超额收益，比如融创中国、新城控股。同时，我们长期也看好外拓能力强，增值服务发展有方的民营物业公司，比如金科服务、碧桂园服务和建业新生活。
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