深度研究丨“工业上楼”已成产业地产新趋势

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产业地产在中国房地产行业有着举足轻重的地位，随着传统开发业务天花板效应日渐显现，产业地产的入局者也随之增加，竞争进一步加剧。

存量时代，鼓励存量产业用地提容增效逐渐成为行业共识，其中产城融合视角下的“工业上楼”模式引起关注。

2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，提出要推广“工业上楼”模式。

今年9月，上海印发的《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》中，明确工业用地容积率一般不低于2.0，其中通用类研发用地容积率不低于3.0，而存量工业和仓储用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。

实际上，大城市的增量土地逐渐减少，用地成本不断攀升，在土地资源紧缺的背景下，如何挖掘存量用地潜能、提升土地效能，成为各城市、尤其是较为发达的城市的重要课题。

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何谓“工业上楼”？

“工业上楼”是产城融合过程中衍生而来，严格意义上来讲，“工业上楼”这一概念在我国并没有明确的定义。

为解决工业用地紧张的问题，促进土地集约化利用，进一步优化产业结构，降低企业成本，“工业上楼”模式逐渐产生。

但不同于传统模式下工业企业在单层厂房的生产加工，“工业上楼”可以初步理解为建造了多层的厂房，并且能满足企业的生产和制造活动，因而，国内的一些多层厂房（超过两层，有楼梯、电梯及吊装设施）便满足了相对应的需求，可被称之为“工业上楼”的1.0版本。

而后，多层厂房在国内不断普及，对于“工业上楼”便有了更明确的说法，逐渐发展成为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式（泛指高度超过24米，或楼层数量在六层及以上的高层厂房），我们将其称之为“工业上楼”的2.0版本。

近年来，不少房企纷纷涉足“工业上楼”打造。

比如今年6月，华润置地和中城新产业联手以3700万元成功竞得桂城文翰湖片区挂牌交易的的一宗工业地块，目标打造“工业上楼”新标杆，建设5G+工业互联网产业高地。

“工业上楼”极大地提高了工业空间的利用效率，但由于受限于高层楼宇的承重，“上楼”企业一般适合生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小、并且在产业生产过程中震动较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。

图：各行业层数上限

资料来源：克而瑞产城发展部整理

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规范化指标指向高层高、高承重、大空间

在上世纪80年代以后，香港、新加坡迫于种种客观压力，便已开始对“工业上楼”的探索。经过了多年的发展，“工业上楼”模式被逐渐引入我国东南沿海地区，如尤其是珠三角、长三角的部分城市。

2017年，新华社以《广东推进“工业上楼”》为题，记录了深圳打造的“工业上楼”实践版本——全至科技创新园，该园区自2012年起开始投资打造，按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的科创大厦，定位研发、办公、生产一体化，工业空间大幅拓展，高楼层照样可以开工生产。

在国家的倡导和鼓励下，“工业上楼”逐渐走向规范化、标准化，成为地方政府及企业、行业不断关注的话题。

对于“工业上楼”，当前已有不少城市正在研究出台相关政策。以珠三角、长三角等地区的沿海城市为首，深圳、佛山、东莞、中山、青岛、苏州、杭州、嘉兴等多地政府已相继出台“工业上楼”相关政策，积极探索与实践“工业上楼”的发展新模式。其中，佛山、深圳、青岛在2018-2019年便已出台“工业上楼”相关细则，对“工业上楼”建筑的层数、层高、建筑高度、单体建筑体量、承重、容积率及建筑设计要点等方面的具体指标有了不同程度的规范。

图：国内各城市“工业上楼”相关政策办法及相关内容

资料来源：克而瑞产城发展部

从政府出台政策的层面来看，“工业上楼”逐渐显现出指标规范化的趋势，对“工业上楼”的厂房建设指标具有高层高、高承重、大空间的特征，对于入驻企业则更倾向于高端制造业。

以深圳市宝安区在全国范围内率先出台的《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》（下称《工作指引》）为例，《工作指引》提出，工业上楼就是“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。在具体细则中对建筑面积、承重、柱距、货梯、相关配套、入驻企业等方面都进行了规范，比如在优先入驻企业及产业的选择上，“鼓励高端制造产业入驻，迎合城市未来重点产业布局，优化产业结构”、“定位轻型生产制造企业、在符合上楼标准的企业中优先鼓励战略性新兴产业入驻”等。

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从“1.0版本”到“2.0版本”，项目产品载体与配套双升级

改革开放以来，珠三角地区凭借着与港澳毗邻的地缘优势，在改革开放以后迅速成为了世界重要的制造业基地。同时，珠三角政府对“工业上楼”保持支持态度，促使“工业上楼”模式在全国范围内处于优先发展的状态，深圳全至科技创新园便是一个“工业上楼”典型案例。

深圳全至科技创新园是国内第一个工业上楼项目。园区前身为茅洲山工业园，2011年启动改造，园区按照“厂房+ 写字楼”复合标准建设23层的全至科创大厦，楼层高度增至99.8米，层高4.2米，荷载750kg/平方米，打造成为集研发办公、高端生产、生活配套于一体的产业综合体，工业空间面积从5万平方米拓展至15.5万平方米，园区主导产业转变为机器人和智能装备产业。

项目利用城市更新的机会探索工业上楼模式，既为企业园区创造了大量的厂房，又倒逼了工业结构调整和企业转型升级，缓解了当时经济发展与用地紧张之间的矛盾。以该项目为开端，“工业上楼”模式在珠三角逐步推广。

另一个值得一提的项目是联东U谷在青岛的夏庄智造园。青岛作为新生期的“工业上楼”发展城市，在政策指引下，许多项目尚处于规划建设时期，而青岛城阳区作为“工业上楼”先行区，联东U谷·夏庄智造园则给出了一个标杆。联东U谷·城阳夏庄智造园是山东省首家高层工业楼宇项目、城阳区标杆项目，规划总建筑面积约15万平方米，于2020年下旬开园。园区以智能制造、电子信息、生物医药等战略新兴产业为主导产业，园区产品层高5-8层，层高4.2米，荷载750kg/平方米，以“高标准、高品质”为原则，将项目打造成聚合生产制造、研发设计、中试成果转化、产品展示和生产配套功能于一体的都市型产业集聚高地，也为城阳区签约的十余个工业上楼项目起了良好的开端。

图：“工业上楼”项目具体指标比较

资料来源：克而瑞产城发展部

通过整合、比较“工业上楼”项目的具体产品参数，我们可以看到，相较于当前日渐成熟的新型工业楼宇模式，早年的“工业上楼1.0版本”（多层厂房模式）可谓是它的雏形。现在的“工业上楼2.0版本”无论是在项目载体数据和相应的配套方面，都作了相应的改变和升级。

从产品设计指标的角度来讲，当前普及的多层厂房项目楼层往往3层左右便能满足大多数生产加工型企业的需求（如联东模式的标准厂房），5层已是少数（如启迪漕河泾（中山）科技园，园区入驻企业以偏轻的生产研发类企业为主）。

近年来新改造或建设的“工业上楼”产品则集成化趋势显著，楼层数基本在6层以上，楼栋数也相应减少；楼层层高基本不变，为4.2-4.5米，但也有项目，如松湖·智谷，将低楼层（1F-3F）层高皆设计成6米，同时增加承重到1000kg/平方米，为重型器械上楼提供了条件；另外，在承重方面，“工业上楼”产品无论是在首层还是在标准层，承重量都作了提升，尤其是标准层承重增加到了750kg/平方米，以满足多数生产加工型企业的需求。

从园区配套来看，除了产业园区的基本配套（如服务中心、食堂、展厅、会议室等）以外，最为重要的一点是“工业上楼”需要配置吊装平台、大型卸货平台、物流中转仓等，尤其是楼层较高的新型工业楼宇，这些都是必不可少的。也只有这样，“工业上楼”才能真正满足企业“上楼”的条件。

“工业上楼”模式下，将重量相对较轻、工作产生的震动相对较小的生产设备和生产过程迁移到高层，有效提升了土地容积率和使用效率，同时，它也在一定程度上也可以为城市解决土地紧缺的问题。

作为一个近年来在国内开始发展并应用的工业生产模式，“工业上楼”当前可以说是仍处于推广建设的阶段。为鼓励存量产业用地提容增效，各大城市的相关支持政策正在逐步成型；以大湾区沿海城市为标杆，“工业上楼”模式亦不断向内延伸、扩展。目前，佛山、苏州、青岛、上海、宁波、南京等城市都正在积极规划、建设“工业上楼”项目，这些项目未来发展情况如何，值得我们期待。

在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下，“工业上楼”也将成为产业地产成长的方向。