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投资要点
已完成第二批集中供地的7个城市土地成交溢价率相比首轮均有不同程度下降。截至目前，22个集中供地城市中，已有厦门、长春和无锡等7个城市完成土地出让，从溢价率看相比首批集中供地降温明显；成都、苏州、合肥等9个城市已确定第二轮集中供地出让时间，北京、上海、重庆等6个城市第二轮集中供地出让时间仍未确认。从已完成土地出让的城市来看，7个城市共挂牌352宗土地，成交257宗，起拍金额1602亿元，成交金额1683亿元，整体溢价率为5.1%。溢价率下滑的主要原因是土拍规则在竞拍准入要求、土地溢价率上限、购地资金审查等方面的调整。
一二线城市楼市全面遇冷，8月上海二手房成交量同比跌幅超4成，深圳同比跌幅超8成。8月上海全市共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%。8月北京二手方住宅成交量约1.6万套，环比下滑10.7%，同比基本持平，实际成交量下滑幅度超过20%。8月广州一手房成交量约7000套，降到近15个月来最低水平，环比下降5.8%，同比下降29.0%。8月深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌，仅成交2043套，环比下跌20.1%，同比下跌82.0%，为近10年来同期最低水平。
前海、横琴两大粤港澳大湾区战略合作区全面升级，前海扩容8倍，粤港澳一体化开放化进程加速。9月5日和6日，中共中央、国务院印发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》和《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，明确了两大合作区的发展目标，确定了前海合作区的“扩区”范围将扩至8倍，并给予其“打造粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台”和“建设高水平对外开放门户枢纽”的具体定位。
广宇发展宣布退出房地产市场，置入优质资产进军新能源，公司业绩有望告别颓势恢复增长。9月5日，广宇发展发布公告，拟将所持房产及物业资产与鲁能集团及其关联方旗下资产进行置换，置入的资产为鲁能新能源，该公司绿色能源业务已布局省份12个、运营电站43个、装机容量400万千瓦、年发电量70亿千瓦时。鲁能新能源2021年上半年实现营收17.6亿元，同比增长50.6%，毛利润10.2亿元，同比增长63.7%，扣非净利润4.5亿元，同比增长56.1%。鲁能新能源毛利率水平约为广宇发展的两倍。通过此次置换重组，广宇发展将受益于新能源行业的火热和鲁能新能源的优异表现，告别地产压力，未来发展可期。
投资建议：我们认为当前应当关注5条投资主线：1）均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团；2）商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团；3）文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺；4）物管企业：碧桂园服务、融创服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务；5）医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球。
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