深圳一公寓电梯更新难，物管称因租户占比高

近日，记者接市民反映称，深圳市宝安区一公寓电梯老旧、故障频发，业主提议更换一直未得到落实。该公寓物业管理处工作人员表示，需要达到全体业主20%以上联名申请才能就换梯问题召开业主大会，但公寓内租户数量占比大、业主变动频率高，覆盖率和决议难以通过。市场监管部门建议，物业管理处应向业主充分解读老旧电梯更新的相关政策，加强维保监督，保障乘梯安全。

居民反映：2004年的老旧电梯故障频发，此前提议换梯未能实现

近日，深圳市宝安区宝民一路的白金时代公寓业主李女士（化名）向南都记者反映称，该公寓内电梯非常老旧，现在经常出现故障，主要表现为电梯门关不上，或者在某一层不受控制突然停住，有时候一个月内会多次出现故障，也曾有业主凌晨两点多被困梯中，按紧急通讯按钮未及时得到响应。

李女士表示，公寓是2004年建成的，建成后电梯就已投入使用，迄今已有十几年。公寓内主要以家庭居住较多，几年前就有业主提出更换电梯，但是不知道为何一直到现在没有换成功，甚至以前有些业主都不住这里了，目前业主最大的希望就是将老旧电梯尽快换掉，避免出现更大的电梯安全事故。

业主郑先生（化名）告诉南都记者，这栋楼的电梯老旧存在较多隐患，主要是按钮反应慢、电梯内没有信号等。公寓内老人和儿童的数量比较多，包括自己也有老人和小孩在这边，比较担心电梯的安全问题，目前希望物业积极推动换梯，改善乘梯体验。

现场走访：公寓内老人与儿童数量多，一梯九户，电梯使用率高

上周，南都记者在白金时代公寓内了解到，该公寓属于独栋单体楼建筑，地上楼层总数为15层，每层共有住户36户，整栋公寓包括住户504户及临街商户36户。南都记者走访发现，该公寓内连同消防梯共有四部电梯，客梯制造单位均为上海东芝电梯有限公司，按照每层36户、四部电梯均作客梯使用，整栋公寓将是“一梯九户”的电梯使用率。

据了解，该公寓内住户主要以上班族为主，有的是一家人都居住在此。南都记者走访当天看到，公寓内老人与儿童的数量也较多，在与楼下休闲的老人交谈中得知，暑假期间有不少老人都是子女专程接过来带孩子的，平时可能就在公寓内活动，上下楼梯的频率比较高，也比较担心电梯安全的问题。

公寓物管：申请业主达20%可召开业主大会，公寓租户占比高，整体用时目前无法预估

深圳市澎柏物业管理有限公司白金时代公寓管理处的项目经理汤小峰介绍，2018年时就有业主提出更换电梯，曾在当年8月份召开全体业主大会上以超过三分之二支持率获得通过决议，决定换梯，但当时没有对品牌和资金来源等事项作出决议。根据当时业委会和换梯筹备组的工作安排，原计划在2020年2月春节后再次进行投票决定电梯品牌和资金来源等，但由于疫情等原因，该轮次投票一直推迟到去年8月底才能进行，计划动用本体维修金55万并自筹75万完成换梯，但未获得通过，所以计划今年再重新开展换梯工作。

汤小峰表示，公寓上一届业委会今年2月份已经到期，目前属于无业委会状态，换梯事项将由物业管理处和代行业委会职能的“电梯跟更新组”一同推进，发动20%以上的业主联名申请，召开业主大会。目前联名申请已经签名到90户左右，针对还没签名的业主，计划通过“扫楼”等方式提高覆盖率。与此同时，近期也与街道部门汇报相关进展和咨询全体业主大会表决时的注意事项。

针对整个换梯工作的时间进度问题，汤小峰表示，由于目前联名申请的户数还没达到全体业主的20%，后期投票表决过程中文件版本和参与业主户数和表决项目等内容仍未有定论，所以整体时间目前仍无法预估。据汤小峰介绍，换梯工作推进困难一定客观因素，公寓除36户商户外共有504户居民，其中租户的占比40%左右，租户在针对换梯过程中的一些事项无法直接参与表决，需要房东出面，但很多房东又不住在这里。近两年也有很多业主到物业管理处办理转让登记，能够从头到尾全面了解公寓换梯事项及进度的业主就比较少，所以造成在进度推进上遇到了一定难题。

汤小峰提醒，在电梯完成更换前，业主晚上尽量不要独自乘坐电梯，遇到电梯故障时及时与物业管理处联系，千万不要扒拉电梯门。在此期间，物管处将加强安全乘梯宣传，保障监控中心内24小时有人值守，联系维保单位对电梯按时进行维修保养。

部门回应：首先需要业主民意形成一致决议，物业应向业主充分解读政策

南都记者从深圳市市场监督管理局宝安监管局获悉，住宅电梯投入使用达15年及以上时，要进行安全技术评估，依据评估的结论建议进行更新、改造或大修；使用超过20年的老电梯，无须在进行安全技术评估，可直接按程序申请更新。更新工程完成后，使用单位应当向市场监管局申请验收，由市场监管局委托安全技术服务机构会同使用单位进行验收，并提供由深圳市特种设备安全检验研究院出具的《电梯监督检验报告》。

宝安区市场监管局相关工作人员表示，新电梯经法定检验机构检验合格且取得特种设备使用登记证或相关证明，老旧电梯使用单位方可向区住宅小区老旧电梯更新办提出申请补助资金。根据《2021年宝安区住宅小区更新改造大修工作实施方案》，安全评估机构出具的安全评估结论为建议更新的，每台给予更新费用50%的资金补助，最高不超过20万元。

该工作人员告诉南都记者，白金时代公寓目前仍属于民意收集阶段，首先需要按照合法程序在业主大会或临时业主大会上达成一致共识，才能授权物业管理处向监管部门提出老旧电梯更新申请。物业管理处应当在业主大会召开前充分向业主解读相关政策要求，并在更新工作实施前加强维保监督，保障乘梯安全。

《深圳市业主大会和业主委员会指导规则（修订征求意见稿）》第二十九条中规定，有经业主总人数百分之二十以上业主提议和经持投票权数百分之二十以上业主提议时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。