巴中市住房和城乡建设局关于印发《巴中市物业服务等级标准（试行）》的通知

项    目

内容及要求

客户服务

场所

1、有客户服务中心，至少应配置有办公桌、椅、电话。

2、公示有物业服务企业营业执照、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、报修电话、投诉电话等物业服务及收费信息。有管务信息查询台。提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准。

3、客户服务中心工作时间至少8小时值班，其它时间物业管理区域内有值班人员。

人    员

1、从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

2、实行项目经理责任制，一个物业管理区域配备1名项目负人。

3、物业服务企业及项目负责人应纳入四川省物业服务信用信息档案管理系统。

4、从业人员统一着装，佩戴标志，规范服务，语言文明，主动、热情。 

5、客户服务人员配备标准：最低标准不低于1人/80000平方米或者1人8000。

6、秩序维护人员配备标准：出入口不低于3人（轮班轮岗）、巡逻人员（1人/20000平方米，含地下车库）。 

7、建筑物及其附属设施设备维护人员配备标准：根据物业管理区域硬件配备的不同，建筑物及其附属设施设备维护人员配备应满足项目运行和合同要求。

8、保洁人员配备标准：最低标准不低于1人/12000平方米。

9、配备绿化维护人员。

制    度

1、签订双方签订规范的（前期）物业服务合同，合同权利义务关系明确。

2、制定共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 

3、制定突发公共事件应急预案。 

4、有物业服务工作记录。 

档    案

1、落实物业服务档案管理制度，档案资料管理规范。

2、有档案资料柜。

标    识

1、重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其它标识。

2、房屋栋号、房号及公共配套设施标识清晰、明显。 

客户服务

1、重要物业服务事项应在主要出入口以书面形式履行告知义务。

2、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

3、报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

4、业主或使用人提出的意见、建议、投诉在5 个工作日内回复。

5、每年组织1次满意度调查，客户满意率不低于60%。

专项委托

服务管理

1、签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2、专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志。 

客户服务

场所

1、有客户服务中心，至少应配置有办公桌、椅、饮水机、电脑、电话。

2、公示有物业服务企业营业执照、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、报修电话、投诉电话等物业服务及收费信息。提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准。

3、客户服务中心工作时间至少8小时值班，其它时间物业管理区域内有值班人员。

4、公示有24 小时服务电话。

人    员

1、从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

2、物业服务企业及项目负责人应纳入四川省物业服务信用信息档案管理系统，一个物业管理区域配备1名项目负责人。

3、从业人员统一着装，佩戴标志，规范服务，语言文明，主动、热情。

4、客户服务人员配备标准：最低标准不低于1人/70000平方米或者1人700户。

5、秩序维护人员配备标准：出入口不低于3人（轮班轮岗）、巡逻人员（1人/18000平方米，含地下车库）。

6、建筑物及其附属设施设备维护人员配备标准：根据物业管理区域硬件配备的不同，建筑物及其附属设施设备维护人员配备应满足项目运行和合同要求。

7、保洁人员配备标准：最低标准不低于1人/11000平方米。

8、配备绿化维护人员。

制    度

1、签订双方签订规范的（前期）物业服务合同，合同权利义务关系明确。

2、落实共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

3、制定突发公共事件应急预案。

4、有物业服务工作记录。

档    案

1、落实物业服务档案管理制度，有电梯、消防等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料。

2、档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便。

3、设置有档案资料柜。

标    识

1、重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其它标识。

2、房屋栋号、房号及公共配套设施标识清晰、明显。

客户服务

1、每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况。

2、重要物业服务事项应在主要出入口以书面形式履行告知义务。

3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4、报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

5、业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复；投诉回访率不低于70%。

6、每年组织1次满意度调查，客户满意率不低于70%。

7、出入口配置有便民服务推车。

专项委托

服务管理

1、签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2、专业服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。

3、专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志。

综合管理

1、按照相关规定实施承接查验。

2、按照合同规定进行维修、保养、更新。

3、设置房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。

4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内，应在60分钟内组织到场维修。

5、按合同约定规范使用住宅专项维修资金，有应急维修情形，按维修资金应急使用预案报相关责任主体。

6、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。                             

7、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。

8、设备机房

（1）每月清洁1 次，机房整洁有序，室内无杂物。

（2）设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

（3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材，确保完好有效。

（4）设施设备标识、标牌齐全。

（5）张贴或悬挂相关制度、证书。

（6）记录齐全、完整。                                                      

9、运行、检查、维修养护记录应每月归档。

共用部位

1、房屋结构

每年巡视1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。

2、建筑部件

（1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、空调室外机支撑构件等。

（2）每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

（3）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3、附属构筑物每季度巡查一次。

共用设施设备

供水系统

1、每半年对二次供水设施清洗消毒至少1次，水质符合GB 5749的要求（由专业经营单位实施的除外）。

2、每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。

3、每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5、每年养护水泵1次。

排水系统

1、制定防汛预案，每年至少组织1次演练。

2、配备有防汛物资（沙袋、雨具、照明工具等）。

3、排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。

4、污水泵：汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次。

5、化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏。

供配电系统及照明

1、楼内照明：每半月巡视2次，一般故障1日内修复；复杂故障1 周内修复。

2、楼外照明：每周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障半月内修复。

3、应急照明：每周巡视1次，发现故障，60分钟内组织维修。

4、低压配电箱和线路：每季度检查1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。

5、发电机：每月试运行1次，保证运行正常。

6、路灯、楼道灯完好率应不低于85%。

安全防范系统

1、物防

（1）外露管道等易攀爬处有防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。

（2）专门设置非机动车停放区域。

（3）物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。

（4）落实专人对各类物防设施每2个月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。

2、技防

（1）报警控制管理主机：每周检查3次，保障设备运行正常。

（2）图像采集设备：每周检查1次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常。

（3）摄像头：每季度检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进行相应调校。

（4）技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。

3、消防

（1）消防设施设备每月检查1次，发现问题立即整改；无法立即整改的，报告相关单位，告知业主保持消防通道畅通。

（2）在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图。

（3）制定消防安全管理制度，落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。

（4）制定灭火和应急疏散预案，有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年对员工进行消防安全培训至少1次（高层住宅不低于2次），组织员工、业主或使用人参加消防演练，多层、别墅等住宅每年组织至少1次。每年对业主至少有1次消防安全宣传教育，可采用宣传栏、横幅、讲座等形式。

（5）发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向消防救援机构报告。

（6）消防控制室设24 小时值班，及时处理各类报警、故障信息。

（7）发生火情立即报警，组织扑救初期火灾，疏散被困人员，协助配合消防救援机构工作。

（8）与有资质的消防维保单位签订消防维保合同，约定消防维保的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对维保单位提出的消防安全隐患及时整改。

电梯

1、电梯每年进行1次定期检验。电梯检验有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

2、在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。 

3、落实以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度。 

4、电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。

5、日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除。

6、与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

7、配备至少1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每年至少对电梯安全管理人员进行1次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。 

8、制定电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案， 并每年演练1次。发生电梯困人时应及时采取措施。 物业服务人员应在30分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。 

水景及游乐设施

1、启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

2、设置安全警示标识。

3、每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。

综合管理

1、按照相关规定实施承接查验。

2、按照合同规定进行维修、保养、更新。

3、设置房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。

4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内，应在40分钟内组织到场维修。

5、按合同约定规范使用住宅专项维修资金，有应急维修情形，按维修资金应急使用预案报相关责任主体。

6、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。

8、设备机房

（1）每月清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物。

（2）设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

（3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材，确保完好有效。

（4）设施设备标识、标牌齐全。

（5）张贴或悬挂相关制度、证书。

（6）记录齐全、完整。

9、运行、检查、维修养护记录应每月归档。

共用部位

1、房屋结构

每季度巡视1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。

2、建筑部件

   （1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、空调室外机支撑构件等。

（2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

（3）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

（4）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3、附属构筑物每月巡查1次。

共用设施设备

供水

系统

1、每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB 5749的要求（由专业经营单位实施的除外）。

2、每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。

3、每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5、不具备自动切换功能的，每半年手动切换1次备用水泵。

6、每年养护水泵1次。

排水

系统

1、制定防汛预案，每年至少组织1次演练。

2、配备有防汛物资（沙袋、雨具、照明工具、抽水泵等）。

3、排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。

4、污水泵：汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次。

5、化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏。

供配

电系

统及

照明

1、楼内照明：每周巡视2次，一般故障1日内修复；复杂故障5日内修复。

2、楼外照明：每周巡视1次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复；每月调整1次时间控制器。

3、应急照明：每日巡视1次，发现故障，30分钟内组织维修。

4、低压柜：每3日巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全。

5、发电机：每半月试运行1次，保证运行正常；每年活化1次蓄电池；每周巡视1次充电机和蓄电池。

6、每5年检验1次内部核算电能表。

7、路灯、楼道灯完好率应不低于85%。

安全

防范

系统

1、物防

（1）外露管道等易攀爬处有防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。

（2）设置非机动车集中停放点，有序停放。

（3）物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。

（4）落实专人对各类物防设施每月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。

2、技防

（1）报警控制管理主机：每日检查1次，保障设备运行正常。

（2）红外对射探测器：每半月做运行状态测试1次，保障设备运行正常。

（3）图像采集设备：每周检查1次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常。

（4）摄像头：每2个月检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进行相应调校。

（5）楼宇对讲设备：每月检查1次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常。

（6）门禁管理设备：每月检查1次，保障设备运行正常。

（7）技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。

3、消防

（1）消防设施设备每月检查1次，发现问题立即整改；无法立即整改的，报告相关单位并制定整改方案。告知业主保持消防通道畅通。

（2）在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图。

（3）落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。

（4）制定灭火和应急疏散预案，有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；高层住宅每年至少组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

（5）对以下消防设施，应每日进行检查：

a. 火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；

b. 消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；

c. 疏散通道是否畅通，安全出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态；

d．消防疏散指示标志、应急照明是否完好。

（6）对以下消防设施，应每月进行1次检查或试验：

a. 进行消防水泵启动运转，检查其运转是否正常；

b. 消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；

c. 屋顶供水水箱的储水水位；

d. 消防泵房间的防火门是否完好；

e. 灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用。

f. 进行消防电梯强制停于首层试验；

g. 对水流指示器进行功能试验，利用末端试水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验进行供水试验，验证系统的供水能力；

h. 喷头外观，发现有不正常的喷头应更换，当喷头上有异物时应清除；

i. 室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；

j. 与火灾报警系统有联动功能的防火门(包括防火卷帘)能否联动，设施、设备间的防火门是否完好；

k. 防排烟系统是否处于正常状态；

l.室内消火栓是否完好。

（8）发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向消防救援机构报告。

（9）消防控制室设24小时值班，及时处理各类报警、故障信息。

（10）发生火情立即报警，组织扑救初期火灾，疏散被困人员，协助配合消防救援机构工作。

（11）与有资质的消防维保单位签订消防维保合同，约定消防维保的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对维保单位提出的消防安全隐患及时整改。

（12）有消防安全管理制度，每年对员工进行至少2次消防安全培训。每年对业主至少有2次消防安全宣传教育，可采用宣传栏、横幅、讲座等形式。

电梯

1、电梯每年进行1次定期检验。电梯检验有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

2、在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。

3、落实以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度。

4、电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。

5、日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除。

6、与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

7、配备至少1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每日检查1次电梯安全状况。每年至少对电梯安全管理人员进行1次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

8、制定电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案， 并每年演练1次。发生电梯困人时应及时采取措施。 物业服务人员应在30分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。

水景及游乐设施

1、启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

2、使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1次防漏电设施。

3、设置安全警示标识。

4、每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。

综合管理

1、按照相关规定实施承接查验。

2、按照合同规定进行维修、保养、更新。

3、设置房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。

4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内，应在20分钟内组织到场维修。

5、按合同约定规范使用住宅专项维修资金，有应急维修情形，按维修资金应急使用预案报相关责任主体。

6、每年第4季度制订出下一年度维修养护计划。

7、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

8、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。

9、设备机房

（1）每半月清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物。

（2）设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

（3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效。

（4）设施设备标识、标牌齐全。

（5）张贴或悬挂相关制度、证书。

（6）记录齐全、完整。

10、运行、检查、维修养护记录应每月归档。                                      

共用部位

1、房屋结构

每季度巡视1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。

2、建筑部件

   （1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

（2）每半月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

（3）每2个月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

（4）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3、附属构筑物每半月巡查一次。

4、外墙

外墙外观保持整洁。

供水系统

1、每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB 5749的要求（由专业经营单位实施的除外）。

2、每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。

3、每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5、不具备自动切换功能的，每2个月手动切换1次备用水泵。

6、每年检查3次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。

排水系统

1、有防汛预案，每年至少组织1次演练。

2、配备有防汛物资（沙袋、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等）。

3、排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通；每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。

4、污水泵：汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。

5、化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏。

供配电系统及照明

1、楼内照明：每日巡视1次，一般故障12小时内修复；其它复杂故障3日内修复。

2、楼外照明：每周巡视3次，一般故障1日内修复；其它复杂故障5日内修复；按季节调整时间控制器。

3、应急照明：每日巡视1次，发现故障，30分钟内到达现场组织维修。

4、发电机：每半月试运行1次，保证运行正常；每年活化2次蓄电池；每5日巡视1次充电机和蓄电池。

5、每5年检验1次内部核算电能表。

6、路灯、楼道灯完好率应不低于90%。

共用设施设备

安全防范系统

1、物防

（1）外露管道等易攀爬处设置防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。

（2）设置非机动车集中停放点，有序停放，并保障监控设备正常运行。

（3）物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。

（4）落实专人对各类物防设施每半月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。

2、技防

（1）报警控制管理主机：每日检查1次，保障设备运行正常。

（2）红外对射探测器：每周做运行状态测试1次，保障设备运行正常。

（3）图像采集设备：每周检查2次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常。

（4）摄像头：每月检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进行相应调校。

（5）楼宇对讲设备：每月检查2次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常。

（6）门禁管理设备：每半月检查1次，保障设备运行正常。

（7）技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。

3、消防

（1）消防设施设备完好；保持消防通道畅通。

（2）在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图。

（3）落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。

（4）制定灭火和应急疏散预案，有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织2次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

（5）对以下消防设施，应每日进行检查：

a. 火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；

b. 消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；

c. 疏散通道、安全出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。

（6）对以下消防设施，应每月进行1次检查或试验：

a. 进行消防水泵启动运转，检查其运转是否正常；

b. 消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；

c. 屋顶供水水箱的储水水位；

d. 消防泵房间的防火门是否完好；

e. 灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用；

f. 室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能是否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启；

g. 火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备电源进行自动转换试验；

h. 进行消防电梯强制停于首层试验；

i. 对水流指示器进行功能试验，利用末端试水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验进行供水试验，验证系统的供水能力；

j. 喷头外观，发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应清除；

k. 室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；

l. 与火灾报警系统有联动功能的防火门(包括防火卷帘)能否联动，设施、设备间的防火门是否完好；

m. 防排烟系统是否处于正常状态。

（8）发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向消防救援机构报告。

（9）消防控制室设24小时值班，及时处理各类报警、故障信息。

（10）发生火情立即报警，组织扑救初期火灾，疏散被困人员，协助配合消防救援机构工作。

（11）与有资质的消防维保单位签订消防维保合同，约定消防维保的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对维保公司提出的消防隐患及时整改。

（12）制定消防安全管理制度，每年对员工进行至少2次消防安全培训。每年对业主至少有2次消防安全宣传教育，可采用宣传栏、横幅、讲座等形式。

电梯

1、电梯每年进行1次定期检验。电梯检验有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

2、在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。                                                                       

3、落实以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度。

4、确保电梯轿厢内可视监控装置，语音提示广播，无线通讯装置等设施正常使用。

5、电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。

6、日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除。

7、与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

8、配备至少1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每日至少检查1次电梯安全状况。每年至少对电梯安全管理人员进行1次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

9、制定电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，并每半年演练1次。发生电梯困人时应及时采取措施。 物业服务人员应在30分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。

水景及游乐设施

1、启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

2、使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每半月检查1次防漏电设施。

3、设置安全警示标识。

4、每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。

综合管理

1、按照相关规定实施承接查验。

2、按照合同规定进行维修、保养、更新。

3、设置房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。

4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内，应在15分钟内组织到场维修。

5、按合同约定规范使用住宅专项维修资金，有应急维修情形，按维修资金应急使用预案报相关责任主体。

6、每年第4季度制订出下一年度维修养护计划。

7、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

8、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。

9、设备机房

（1）每半月清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物。

（2）设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

（3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效。

（4）设施设备标识、标牌齐全。

（5）张贴或悬挂相关制度、证书。

（6）记录齐全、完整。

10、运行、检查、维修养护记录应每月归档。

共用部位

1、房屋结构

每季度巡视1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。

2、建筑部件

   （1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件（公共部位）等。

（2）每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

（3）每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

（4）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3、附属构筑物每周巡查一次。

4、外墙

外墙外观保持整洁。

共用设施设备

空调系统

1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查。

2、每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管虑网，每2年清洗消毒1次风管。

3、每半年检查1次管道、阀门并除锈。

4、每年对空调系统进行1次整体性维修养护。

供水系统

1、每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB 5749的要求（由专业经营单位实施的除外）。

2、每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。

3、每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5、不具备自动切换功能的，每月手动切换1次备用水泵。

6、每年检查4次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。

7、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。

排水系统

1、制定防汛预案，每年至少组织1次演练。

2、配备有防汛物资（沙袋、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等）。

3、排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通；每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。

4、污水泵：汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。

5、化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏。

供配电系统及照明

1、楼内照明：每日巡视1次，一般故障12小时内修复；其它复杂故障3日内修复。

2、楼外照明：每周巡视3次，一般故障1日内修复；其它复杂故障5日内修复；每半月调整1次时间控制器。

3、应急照明：每日巡视1次，发现故障，30分钟内到达现场组织维修。

4、发电机：每半月试运行1次，保证运行正常；每年活化2次蓄电池；每5日巡视1次充电机和蓄电池。

5、每3年检验1次内部核算电能表。

6、路灯、楼道灯完好率应不低于95%。

安全防范系统

1、物防

（1）外露管道等易攀爬处有防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。

（2）非机动车有序停放。

（3）物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。

（4）落实专人对各类物防设施每周开展1次全面检查，及时排除安全隐患。

2、技防

（1）报警控制管理主机：每日检查1次，保障设备运行正常。

（2）红外对射探测器：每周做运行状态测试2次，保障设备运行正常。

（3）图像采集设备：每周检查2次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常。

（4）摄像头：每半月检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进行相应调校。

（5）楼宇对讲设备：每周检查1次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常。

（6）门禁管理设备：每周检查1次，保障设备运行正常。

（7）技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。

3、消防

（1）消防设施设备完好，可随时启用；保持消防通道畅通。

（2）在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图。

（3）落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。

（4）制定灭火和应急疏散预案，有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织3次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

（5）对以下消防设施，应每日进行检查：

a. 火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；

b. 消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；

c. 疏散通道、安全出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。

（6）对以下消防设施，应每月进行1次检查或试验：

a. 进行消防水泵启动运转，检查其运转是否正常；

b. 消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；

c. 屋顶供水水箱的储水水位；

d. 消防泵房间的防火门是否完好；

e. 灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用；

f. 室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能是否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启。

g. 火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备电源进行自动转换试验；

h. 进行消防电梯强制停于首层试验；

i. 对水流指示器进行功能试验，利用末端试水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验进行供水试验，验证系统的供水能力；

j. 喷头外观，发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应清除；

k. 室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；

l. 与火灾报警系统有联动功能的防火门(包括防火卷帘)能否联动，设施、设备间的防火门是否完好；

m. 防排烟系统是否处于正常状态。

（8）发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向消防救援机构报告。

（9）消防控制室设24小时值班，及时处理各类报警、故障信息。

（10）发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散被困人员，协助配合消防救援机构工作。

（11）与有资质的消防维保单位签订消防维保合同，约定消防维保的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

（12）制定消防安全管理制度，每年对员工进行至少3次消防安全培训。每年对业主至少有3次消防安全宣传教育，可采用宣传栏、横幅、讲座等形式。

电梯

1、电梯每年进行1次定期检验。电梯检验有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

2、在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。

3、落实以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度。

4、确保电梯轿厢内可视监控装置，语音提示广播，无线通讯装置等设施正常使用。

5、电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。

6、日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除。

7、与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

8、配备至少1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每日至少检查2次电梯安全状况。每年至少对电梯安全管理人员进行2次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

9、制定电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案， 并每季度演练1次。发生电梯困人时应及时采取措施。 物业服务人员应在20分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。

水景及游乐设施

1、启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

2、使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施。

3、设置安全警示标识。

4、每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。