王健林连卖4座万达广场，起底背后“神秘买家”

文 | 新浪财经 徐苑蕾

“王健林再卖一线城市万达广场”引发关注。就在上个月末，大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“大连万达商管”）退出了上海、广州等4家万达广场相关公司的股东名单，接盘的“神秘买家”中联基金也随之浮出水面。

对于万达出售资产包换取流动性的举动，有网友评论称，“断臂生存不丢人！”

官网资料显示，中联基金长期专注于以REITs为核心的创新不动产金融业务。有分析观点认为，一口气接手4个万达广场或只是中联基金的第一步，项目均已进入成熟期，后续中联基金或会推进更多资本运作。

中联基金接盘万达资产包

根据天眼查资料显示，2023年12月27日，大连万达商管退出上海金山万达广场投资有限公司（以下简称“上海金山万达”）股东名单，新股东为苏州联商贰号商业管理有限公司（以下简称“苏州联商贰号”）。

上海金山万达旗下拥有上海金山万达广场，后者于2015年7月开业，是集住宅、商业广场、写字楼、商铺、小户型产品为一体的城市综合体。这也是万达转让的第三个位于上海的万达广场。此前，上海松江万达广场、周浦万达广场已被大家保险接手。

值得注意的是，与上海金山万达广场一同被接手的，还有湖州万达投资有限公司、太仓万达广场投资有限公司和广州萝岗万达广场有限公司。另外这三家公司分别于2023年12月25日、26日和29日发生信息变更，原本的全资股东大连万达商管退出，新增苏州联商叁号商业管理有限公司（以下简称“苏州联商叁号”）、苏州联商伍号商业管理有限公司（以下简称“苏州联商伍号”）和苏州联商肆号商业管理有限公司（以下简称“苏州联商肆号”）为新股东。

也就是说，万达再次将资产“打包”出售。而在股权穿透后，苏州联商叁号、苏州联商伍号、苏州联商肆号、苏州联商贰号均为中联基金下属公司。与此同时，前述四家万达投资公司的法定代表人也均由张晶变更为牟舟。公开信息显示，牟舟为中联前源不动产基金管理有限公司投资部副总裁。

官网资料显示，中联基金长期专注于以REITs为核心的创新不动产金融业务，聚焦产业不动产、消费基础设施、租赁住房、新能源基础设施等领域。有分析观点认为，从中联基金的角度来看，一口气接手4家万达系公司或只是第一步，前述万达广场项目均已进入成熟期，后续中联基金或会推进更多资本运作。

对于万达来说，通过出售资产换取流动资金，不仅可以解决当下的燃眉之急，同时也能实现资产出表，加快完成由重向轻的转变。事实上，2023年5月彭博就曾报道称，万达集团正考虑出售旗下20个商业中心，估值在每家7亿元至8亿元。此前，王健林也曾向投资者透露出售万达广场的计划。

出让商管股权换喘息机会

截至2023年上半年末，大连万达商管合并口径有息负债1412.83亿元，其中一年内到期的有息负债292.57亿元，而账上现金及现金等价物仅剩146.92亿元，也就是说，大连万达商管的手头现金无法覆盖短债。

2021年3月，万达集团将大连万达商管里的物管和商管业务分拆成立了珠海万达商管集团（以下简称“珠海万达商管”），而拖累万达集团流动性的原因之一，就在于珠海万达商管的股权回购款算入到大连万达商管的债务之中。

珠海万达商管的轻资产模式一度被寄予厚望，万达通过为第三方项目提供品牌、设计、建设和运营服务并从中分成。据了解，珠海万达商管在大连万达商管中的营收占比超过五成。

珠海万达商管成立后很快就启动了赴港上市的进程，并于2021年10月首次递交招股书。在此之前，王健林还发动朋友圈引入了22位战略投资者，包括碧桂园、腾讯、蚂蚁、中信资本等，投资额380亿元。

当时，大连万达商管还与投资者签订了对赌协议，主要涉及两条内容：一是业绩承诺，珠海万达商管2021年至2023年实际净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，二是保证上市时间，珠海万达商管需要在2023年前完成上市。

然而让人始料不及的是，珠海万达商管的上市之路颇为坎坷，首次递表以失效告终。2022年4月和10月，公司拿到证监会的“小路条”后两度递表，但始终没能等到“大路条”。2023年6月，珠海万达商管再次递交招股书，但也于2023年12月失效。这意味着，珠海万达商管连续4次IPO申请均无疾而终。

随着2023年上市期限到期，相关对赌条款若被触发，带来的后果是万达需要掏出超过380亿元回购投资者手中的股权。不过，就在12月中旬，战役之一的太盟投资集团（PAG）与大连万达商管共同宣布签署新投资协议，太盟将联合其他投资者，在2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管赎回后，对珠海万达商管进行再投资。就上市问题，新投资将不再设置对赌协议。

万达方面因此获得喘息的机会。为之付出的代价则是，协议之后，大连万达商管于珠海万达商管的持股比例降至40%，为单一最大股东，太盟投资集团以及现有及新进入的投资人股东将共计持股60%，而根据珠海万达招股书，大连万达商管此前通过直接和间接持股持有珠海万达商管78.84%的股份。随着持股比例进一步下降，珠海万达商管或将面临控制权易手的隐忧。