划重点！城市片区综合更新改造，山东推出“20条”

城市更新是改善城市人居环境，提升城区功能的重要举措。8月4日，在山东省政府新闻办召开的发布会上，省住房城乡建设厅解读了9部门刚刚出台的《关于推动城市片区综合更新改造的若干措施》（以下简称《若干措施》）。城市更新坚持城市体检先行，突出规划引领，不得破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场。

《若干措施》从科学谋划论证、明确实施路径、严格项目管理、强化用地保障、拓宽资金渠道、开展试点示范等6个方面提出了20条推进措施。对此，山东省住房和城乡建设厅党组书记任海涛予以解读。

日前，住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，第一条就是“坚持城市体检先行”。《若干措施》提出，开展城市体检，将城市体检作为开展城市更新的基础；编制更新专项规划、加强调查评估，精准查找城市在开发强度、住有所居、公共服务、安全韧性等方面的问题原因。对涉及老街区、老厂区、老建筑的城市更新项目开展历史和工业文化资源调查，有效识别更新资源和价值，确定“留改拆”对象，严防大拆大建。

城市更新过程中，社会资本发挥重要作用。“片区综合更新改造所需资金量大、实施周期长、涉及主体多，需要在政府主导下，选择有实力、有诚信的企业作为实施主体，”任海涛说，要同时发挥策划、融资、建设、运营等各类企业优势专长，形成合力。在具体实施过程中，要根据片区资源条件，分类采用TOD（公共交通引导）、EOD（生态环境引导）、SOD（社会服务引导）等多种引导方式，加强产业导入，引入工业旅游、城市漫游、餐饮民宿、文化创意、社区养老、培训健身、“互联网+”等新业态、新场景，一体化开发和更新改造，增强项目可持续运营能力。涉及房屋征收补偿的，提倡货币化安置和就地、就近安置相结合。

由于开展城市更新往往涉及对原有用地性质、规划等方面的调整、优化，在严格执行用地政策、规划管理的同时，《若干措施》在用地保障方面设置了零星建设土地与周边用地统一规划建设、“带方案供应”、城镇低效用地再开发等支持性制度，并规定详细规划中容积率、用地性质、建筑高度等可以适当调整的情况。充分尊重现有情况实际，设置了老城区、历史文化街区格局风貌、街巷肌理、绿地率、建筑密度和消防安全水平等方面的具体要求。如建筑密度可按照不高于现状水平控制，建筑高度不得突破历史文化名城、历史文化街区保护规划控高要求。

任海涛表示，片区综合更新改造包括房屋改造重建、基础设施和公共服务设施配套等较多内容，不同类型项目盈利水平差异较大，道路、排水、绿化等基础设施属于纯公益项目，需要搞好项目收益成本平衡，统筹资源进行合理搭配，通过市场化运作、财政资金引导、金融机构贷款等方式筹集建设资金。

对此，《若干措施》鼓励各地依法设立城市更新基金、发行企业债券、争取专项贷款。鼓励产权人出资自主更新、资产证券化（ABS）、投资人+EPC、发行债券、金融机构和基金支持等多种融资渠道。此外，落实相关减免政策，城镇老旧小区等已建成的项目不属于城市基础设施配套费的征收范围，不得征收城市基础设施配套费。

在保护中传承，在传承中创新。8月4日，山东省住房和城乡建设厅有关负责人表示，山东已编制完成省级城乡历史文化保护传承体系规划和20座历史文化名城、60片历史文化街区保护规划，实现了“省—名城—街区”三级保护规划全覆盖。

该负责人表示，三级保护规划全覆盖后，经批准的保护规划具有法律效力，各地在实施城市更新中要严格落实保护规划要求，禁止大拆大建、拆真建假，严禁各类开发建设活动突破历史城区、历史文化街区高度控制要求。在城市更新过程中，坚持应保尽保，建立遗产保护提前介入的工作机制。对涉及老街区、老厂区、老建筑的城市更新项目，要开展历史文化资源调查，组织专家评估论证，按照《关于推动城市片区综合更新改造的若干措施》要求，面积大于1公顷或涉及5栋以上具有保护价值建筑的项目，专家评估论证结果要报送省住房城乡建设厅。更新片区调查评估结果作为编制实施方案、生成更新项目的依据。

落实名城保护专项评估制度，每年开展一次保护评估和“双随机、一公开”监督检查，确保具有保护价值的城市片区和建筑得到有效保护。同时，将充分借助遥感影像、倾斜摄影、点云扫描等技术，积极探索名城保护“一张图”监督管理，逐步搭建全省城乡历史文化资源数据库，实现历史文化名城保护“云上监管”。

立足活态利用，传承弘扬齐鲁文化。在城市更新中推行小规模、渐进式的微改造方式，改善历史文化街区人居环境，提高街区市政基础设施水平、消防安全水平，明确产业特色和转型方向，构建安全韧性、宜居宜业、美丽活力街区。活化利用历史建筑，在保持原有外观风貌、典型构件的基础上，通过加建、改建和添加设施等方式适应现代生产生活需要。

城市更新主要指在城市建成区内开展的持续改善城市空间形态和功能的活动。8月4日，山东省政府新闻办召开新闻开发布会，山东省住房和城乡建设厅、省自然资源厅有关负责人详解片区综合更新改造焦点问题。

传统的城市开发建设方式以地块为主，存在散点开发、单线推进、联系不足的问题。

而采用片区综合更新方式，以片区调查评估为基础，全面摸清存在矛盾问题和优势条件，进行统一规划、一体设计，更好衔接现有详细规划，最大程度统筹利用现有资源，扬长避短，提升综合效益。在更新建设过程中，通过TOD、EOD等引导方式，促进产城融合，地上地下空间同步建设，同时配套完善医疗、教育等公共服务设施，补齐公共空间、停车等短板，构建高品质的生产、生态、生活空间。

过去，在城市快速发展过程中，“千城一面、万楼一貌”问题不同程度存在。片区综合更新改造的范围一般较大，普遍达到1-5平方公里，以城市设计作为重要手段，明确对建筑、小区、社区、街区、城市等不同尺度的设计要求，在较大范围内对城市建筑、街道、公共空间等风貌进行统筹。

在片区综合更新改造过程中，尊重和挖掘城市发展历史、地域特色，保留城市文化积淀，对原有杂乱的建筑形态、色彩、风格等进行调整优化，协调新旧建筑关系，融入黄河文化、齐鲁文化、红色文化，能够增强城市空间艺术美感和文化内涵，整体上提升城市吸引力和辨识度。

城市更新项目工程量大、资金需求多，有的以公益性为主，实施过程中如不能协同推进，难以达到整体效果。片区综合更新提升了统筹能级，把周边区域绑定实施，增强区域内部联系，综合运用产权置换、共享收益、业态调整等方式，实现资源共享、合理搭配、以新带旧，促进整体投资收益平衡和内部产出最大化，便于项目合规融资和实施落地。

目前城市基础设施还存在标准不高、老化破旧、相互干扰、安全隐患较多等问题，因空间不足、历史遗留等原因，如果一次改造只考虑一种管线或设施，难免出现“头疼医头、脚疼医脚”情况。通过片区整体性设计和综合性改建，实现空间功能复合使用，保障基础设施用地需求，系统提升服务保障能力，能够有效消除风险隐患，有效提升运行管理水平。