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投资要点
上周（2023.4.15-2023.4.21，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-4.9%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别-1.5%，-2.5%，超额收益分别为-3.4%、-2.4%。29个中信行业板块中房地产位列第26。
房地产基本面与高频数据：
（1）新房市场：上周38城新房成交面积355.5万方，环比3.6%，同比+24.1%；2023年4月1日至4月21日累计成交1006.4万方，同比+31.8%。今年截至4月21日累计成交5658.1万方，同比+13.2%。
（2）二手房市场：上周14城二手房成交面积215.2万方，环比-0.5%，同比+70.7%；2023年4月1日4月21日累计成交601.3万方，同比+83.3%。今年截至4月21日累计成交2741.1万方，同比+71.4%。
（3）库存及去化：上周14城新房累计库存9392.8万方，环比-0.05%，同比+0.02%；14城新房去化周期为14.7个月，环比变动0.0个月，同比变动+0.4个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.8个月、8.8个月、15.2个月、39.1个月，环比分别变动+0.0个月、0.0个月、+0.4个月、-0.2个月。
（4）土地市场：2023年4月17日-2023年4月23日百城供应土地数量为564宗，环比+13.5%，同比+12.1%；供应土地建筑面积为2883.5万方，环比-0.9%，同比-7.3%。百城土地成交建筑面积1976.3万方，环比-17.5%，同比-40.5%；成交楼面价3757元/平，环比+324.0%、同比+52.4%；土地溢价率6.5%，环比+4.6%，同比+2.5%。
重点数据与政策：一季度房地产开发投资2.6万亿元，同比下降5.8%。商品房销售额3.1万亿元，同比增长4.1%，由负转正。地方层面，合肥公积金新政于4月17日起实施，支持多子女家庭首套首次住房贷款。多城市继续推出相关放松政策，主要以公积金政策、购房补贴、房屋改造为主。统计局：1-3月房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9.0%。发改委：一季度审核固定资产投资项目42个，总投资2803亿元。统计局：3月份70个大中城市商品住宅销售价格上涨个数增加。
周观点：上周38城新房数据环比小幅增长，二手房环比持平。一线城市销售复苏持续性较强，部分弱二线及三四线城市复苏后劲略显不足。市场分化趋势愈发显著。我们认为今年房地产市场将维持当下的弱复苏态势，全年销售面积增速转正。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产；2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。
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