房地产行业：居民购房意愿及房价看涨预期回升

 　　本周新房、二手房成交面积环比均下降，同比增速均有所下滑；其中一、二线城市新房成交同比增速仍保持正增长，三线城市同比负增长，高能级城市销售复苏相对更有持续性。土地市场同比量升价跌，环比量价齐升；溢价率同环比均上升。

　　核心观点

　　本周新房、二手房成交面积环比均下降，同比增速均有所下滑；其中一、二线城市新房成交同比增速仍保持正增长，三线城市同比负增长，验证了我们此前认为的“高能级城市销售复苏相对更有持续性；部分弱能级城市在需求集中释放后或出现疲态，销售会有所波动”的观点。43城新房成交面积为299.1万平方米，环比下降51.6%，同比增加25.0%，同比增速较上周减少了24.5个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-45.0%、-44.0%、-47.8%，同比增速分别为170.7%、21.2%、-4.8%，同比增速较上周分别减少了61.1、4.3、117.7个百分点。15城二手房成交面积172.7万平，环比下降32.3%，同比上升102.5%，同比增速保持高增；一、二、三线城市环比增速分别为-51.2%、-22.1%、-29.5%，同比增速分别为21.3%、144.8%、250.2%，其中一、三线城市同比增速较上周分别减少了93.1、6.4个百分点，二线城市同比增速较上周增加了22.4个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。14城新房库存面积为1.01亿平，环比下降0.5%，同比下降1.2%；去化周期为14.0个月，环比上升0.4个月，同比下降2.4个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.7%、-0.2%、0.0%，同比增速分别为9.5%、-11.9%、-14.0%；去化周期分别为12.2、12.8、13.5个月，环比分别上升0.2、0.3、0.3个月，同比分别下降1.0、1.5、5.9个月。

　　土地市场同比量升价跌，环比量价齐升；溢价率同环比均上升。百城成交全类型成交土地规划建筑面积4108万平，环比上升70.4%，同比上升12.5%；成交土地总价603亿元，环比上升83.8%，同比下降41.0%；楼面均价1470元/平，环比上升8.1%，同比下降47.4%；溢价率7.23%，环比上升94.4%，同比上升144.3%。

　　本周房企国内债券发行规模同比上升，环比下降。房地产行业国内债券总发行量为160.2亿元，同比上升119.2%，环比下降23.0%。净融资额为28.7亿元。其中国企国内债券总发行量为160.2亿元，同比上升119.2%，环比下降20.3%；净融资额为99.0亿元。民企国内无债券发行；净融资额为-70.3亿元。

　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为4.6%，较上周上升7.7个百分点；相对沪深300收益为2.8%，较上周上升6.5个百分点。房地产板块PE为15.61X，较上周上升1.64X。北上资金对非银金融、电力设备、农林牧渔加仓金额较大，分别为20.39、17.81、9.46亿元。对房地产的持股占比变化为-0.01%（上周为-0.05%），净买入0.41亿元（上周净买入-3.49亿元）。

　　投资建议

　　本周国家税务总局局长王军表示，3月房地产销售收入同比增速再度提升至17.9%。我们预计3月统计局口径的房地产销售金额增速也会较大。

　　本周央行公布一季度储户问卷调查，数据显示，居民的购房意愿、以及对房价的看涨预期都在回升，同时对收入和就业预期也在改善。未来3个月预计增加购房支出占比的储户比重为17.5%，环比提升了1.5个百分点，该比例是2022年Q2以来的最高点；房价看涨的比例自2021年下半年以来持续下降，但2023Q1房价预期上涨的比例为18.5%，环比提升4.5个百分点，同比提升2.2个百分点，处于2021Q4以来的最高点，对房价的看涨预期在连续6个季度走弱后首次回升。

　　当前时点，我们看多板块主要是出于以下五点原因：1）3月统计局口径房地产销售预计同比大增。2）虽然本周新房、二手房成交受清明节影响环比下降，但高频数据同比持续正增长，3月以来新房成交面积同比增速已经连续6周为正；二手房成交面积同比增速连续10周为正，且增幅始终高于85%。3）居民购房支出意愿占比及房价看涨预期回升。4）核心重点城市政策利好仍在不断推出。5）当前地产股估值水平仍然较低。

　　具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。