一、政策背景
胶州市围绕“打造山东半岛门户型枢纽城市”的目标,初步形成了集航空、铁路、地铁、公路于一体的复合型门户交通体系,综合交通运输系统发展成效显著,在胶州城市经济社会发展过程中发挥出重要的支撑和先导作用。
二、决策依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国土地管理法》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省土地征收管理办法》《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》。
三、出台目的
为保证胶州市综合交通工程项目顺利实施,确保胶州市综合交通工程建设区内国有土地和集体土地征收与补偿工作依法规范实施,维护公共利益,保障被征收人的合法权益。
四、补偿标准
(一)国有土地上住宅房屋征收补偿标准
1.房屋补偿标准
(1)按照被征收房屋面积给予补偿,被征收房屋面积不足二十五平方米的,按照二十五平方米计算;
(2)每户增加十平方米住房改善面积;
(3)被征收房屋面积与住房改善面积之和不足四十五平方米的,按照四十五平方米补偿,差额部分按照征收区域新建商品住房市场价格的百分之五十支付房款;
(4)补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。
2.货币补偿标准
征收住宅房屋实行货币补偿的,以本方案第十条“1”中的规定计算应补偿面积,按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。其中,第十条“1”中第四项中规定的补偿房屋公摊面积,按照该条“1”中第一项至第三项的应补偿面积之和乘以公摊面积比例计算。公摊面积比例,按照该安置区住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算。即货币补偿金 = 应补偿面积 × 征收区域新建商品住房市场价格。
住宅房屋被征收人选择货币补偿的,给予被征收房屋货币补偿金10%的奖励。
3.楼房配套车库、附房性质的房屋,按征收决定公告之日类似房屋的房地产市场价格给予货币补偿。
(二)国有土地上非住宅房屋征收补偿标准
1.房屋的补偿
(1)征收商业网点类、独立办公类等房屋,根据被征收房屋的法定用途、土地使用性质、合法建筑面积、区域因素、个别因素,参照被搬迁房屋的相同或类似区域同类性质房屋的市场价格,由房地产评估机构评估其市场价值,给予补偿。
(2)征收工业厂房类房屋,按照《房地产估价规范》和相关法规政策规定,由房地产评估机构评估确定其价值,给予补偿。
2.土地使用权的补偿
(1)国有出让土地使用权
根据国家有关土地估价规程,参照胶州市土地的基准地价,结合其土地的市场价格状况,由房地产评估机构评估确定其价值,给予补偿。
(2)国有划拨土地使用权
根据国家有关土地估价规程,按照《青岛市人民政府关于进一步加强土地储备管理工作的意见》(青政发〔2021〕20 号)规定,由房地产评估机构评估其划拨土地使用权权益价格,给予补偿。
(3)闲置的土地,根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定处置。
(4)对于房地综合给予补偿的,不再单独对土地使用权进行补偿。
(三)集体土地上住宅房屋征迁补偿标准
1.房屋安置补偿标准
(1)平房:每间北正房安置房屋 45 平方米;
(2)二层楼房每间北正房安置房屋 45 平方米,本村村民按照北正房测绘面积,每平方米给予 200 元补助;
(3)多层单元式楼房参照国有土地上房屋进行补偿。
2.货币补偿标准
(1)符合“ 一户一宅 ”法律规定,拥有一处宅基地的村民,其北正房房屋按以下标准进行补偿:
北正房房屋货币补偿金=应安置面积×征迁区域新建商品住房平均市场价格。
其中二层楼房本村村民按照北正房测绘面积,每平方米再给予 200 元补助。
(2)对拥有多处宅基地的村民,对其合法拥有的宅基地,享受上述“ 一户一宅 ”货币补偿政策,其余宅基地上的北正房房屋按照以下标准进行补偿。
北正房房屋货币补偿金=房屋实际面积×征迁区域新建商品住房平均市场价格。
(3)多层单元式楼房补偿标准。参照国有土地上的房屋补偿标准计算应补偿面积,按照征迁区域新建商品住房平均市场价格结算货币补偿金。即货币补偿金=应补偿面积×征迁区域新建商品住房平均市场价格。楼房配套车库、附房性质的房屋,按征收决定公告之日类似房屋的房地产市场价格给予货币补偿。
3.院内其他房屋(北正房除外)的补偿
院内其他房屋的补偿由评估机构按房屋重置成新价进行评估补偿。
(四)集体土地上非住宅房屋征迁补偿标准
1.工业类房屋及养殖种植类用房补偿
根据被征收房屋的合法建筑面积,按照《山东省自然资源厅、山东省财政厅关于青岛市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》(鲁自然资函〔2021〕1926号)规定,由房地产评估机构按照房屋重置成新价评估确定其价值,征迁人给予货币补偿。
2.集体土地上商业网点的补偿
集体土地上商业网点性质房屋(系指土地性质为集体商服用地),根据房屋的建筑面积、区域因素、个别因素,参照被征收房屋的相同或类似区域同类性质房屋的市场价格(若参照国有商住地房地产价格的应扣除土地出让金),由房地产评估机构评估其市场价值,征收人给予货币补偿。
3.独立办公用房补偿
根据房屋的建筑面积、法定用途、区域因素、个别因素,参照被征收房屋的相同或类似区域同类性质房屋的市场价格,(若参照国有土地上地房地产价格的应扣除土地出让金)由房地产评估机构评估其市场价值,征收人给予货币补偿。
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