自贡市自然资源和规划局关于规范房地产开发项目宗地分割管理的通知

为贯彻落实市委、市政府关于全力拼经济搞建设的统一部署,进一步优化营商环境,支持我市房地产企业持续健康发展,我局起草了《关于规范房地产开发项目宗地分割管理的通知》(以下简称《通知》),为便于社会公众更好地理解《通知》有关内容,现将文件有关情况解读如下。

一、政策修订背景

我局于 2021 年 9 月 22 日出台了《关于印发〈规范房地产开发项目宗地分割地块实施意见〉的通知》(自自然资规发〔2021〕303 号),2021 年实施以来,国家对优化营商环境提出了新的要求,部分条款已不符合形势发展的需要,且上位法依据不充分,为此,有必要对文件进行及时修订。

二、制定依据

主要依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》《四川省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的通知》(川办发〔2020〕41 号)等有关要求和规定。

三、主要内容

《通知》共九条,主要包括:房地产项目及宗地分割的定义、适用范围、办理地块分割的条件,申请要件,办理程序、不能办理分割的情形、地块分割后权利主体发生变化的处理、实施时间等内容。文件主要内容如下。

(一)房地产开发项目及宗地分割的定义。房地产开发项目是指土地用途为城镇住宅用地、商服用地或以上两种用途的综合用地。宗地分割是指同一宗地在不改变不动产权利人、原规划设计条件、《国有建设用地使用权出让合同》相关约定的情况下,分割为几个地块的行为,各地块为原宗地的不动产单元。即分割后的地块权利人不变,后续开发建设仍需按照原规划设计条件、《国有建设用地使用权出让合同》的约定实施。

(二)适用范围。《通知》的适用范围为自贡市中心城区。即自流井区、贡井区、大安区、沿滩区的城区(含高新区)。

(三)办理地块分割的条件。需要同时满足四个条件,方可办理地块分割。一是拟分割宗地仅限于已出让的房地产项目用地,并完清全部土地出让价款、已办理国有建设用地使用权首次登记。二是拟分割宗地分割前面积原则上不小于 50 亩。三是拟分割宗地的土地使用权和地上建筑物已办理土地、房产抵押登记的,需将抵押释放或征得抵押权人同意后方可办理分割手续。这是为了充分保障权利人的权益。四是拟分割宗地地上建筑物已进行商品房预售的(含已办理预告、分户转移登记的),需征得全体预售对象(含已办理预告、分户转移登记的业主)同意后方可办理分割手续。这是为了充分保障购房业主的权益。

(四)申请要件。明确了包括申请书、身份证明材料、不动产权证书、拟分割宗地图、涉及相关权利人时征求权利人同意等材料。

(五)办理程序。明确了宗地分割地块的办理程序,同意分割后需要重新签订《国有建设用地使用权出让补充合同》,并办理不动产变更登记。本次修订增加了存在抵押登记的,宗地分割后,抵押权人应做相应抵押权变更登记的内容。

(六)明确了不得办理宗地分割的情形。满足任何一个条件就不得办理分割。一是拟分割宗地存在土地、规划违法违规行为尚未处理或者正在处理的。二是已被司法机关依法查封冻结的宗地。

(七)分割后的地块权利人发生变化的处理。着重强调了需要经审查同意,且以有利于土地开发利用和保障相关权利人合法权益为前提,仍按照《国有建设用地使用权出让合同》及《补充合同》的约定及经批准的建设工程设计方案进行开发建设。

(八)工业用地的处理。明确了各区自然资源局可参照制定工业用地土地分割管理办法。

(九)实施时间。对《通知》的有效期予以了明确,同步将原文件废止。

四、政策出台的意义

《通知》是办理房地产开发项目宗地分割地块的重要依据,也是我局优化营商环境改革的重要文件。《通知》的制定收集了社会公众以及房地产开发企业的意见,在充分保障购房业主等权利人权益的情况下,方便企业更好进行融资贷款,切实优化了营商环境,激发土地市场活力。

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